Titolo: Calcolo delle tabelle millesimali. Libro con il software professionale illimitato Calcolo Quote Millesimali: acquisizione dati da elaborato grafico, coefficienti di virtualizzazione di ogni tipo, pertinenze condominiali di ogni genere, stampa della relazione con tabelle e planimetrie
Autori: Daniele Galoppa, Giuseppe Semeraro
Editore: EPC
Formato: 15 x 21 cm
Pagine: 256
Anno: marzo 2008
Codice ISBN: 978-88-6310-015-0
Prezzo di copertina Libro+Software: 59,00 Euro
Prezzo archimagazine Libro+Software (sconto del 10%): 53,10 Euro
Clicca per procedere all'acquisto
Tutto quello che bisogna sapere per la redazione delle tabelle millesimali. Un compito tutt'altro che semplice e che richiede un'adeguata conoscenza tecnico-giuridica e strumenti gestionali ad hoc. Il libro viene incontro proprio a queste esigenze, fornendo le conoscenze di base del condominio e della ripartizione delle spese condominiali con un linguaggio comune e con uno stile squisitamente operativo. Ma non basta. Perché non meno importante è il software professionale EPC CQM allegato al volume, un software innovativo nel panorama tutt'altro che avaro di soluzioni nel campo del calcolo delle tabelle millesimali, sia per la semplicità d'uso sia per la completezza di dati e riferimenti che lo rendono totalmente affidabile. Dall'acquisizione degli elaborati grafici, il software misura le superfici dei vani, le trasforma in superfici virtualizzate, e consente di calcolare, mediante l'applicazione di opportuni coefficienti (di piano, di destinazione, di luminosità, di prospetto e veduta, di rumorosità, di inquinamento atmosferico percepito), le tabelle millesimali. I dati ottenuti, insieme alla relazione tecnica di accompagno, sono stampabili o esportabili in formato rtf. L'opera è completata da un'appendice con i testi legislativi di riferimento e da una raccolta giurisprudenziale, riferite alle più disparate tematiche condominiali.
SOMMARIO
Prefazione
Il condominio
Parti comuni
Le tabelle millesimali
Analisi e criticità sull'uso dei coefficienti millesimali
La ripartizione delle spese nel condominio
Esempio di calcolo delle tabelle millesimali per un edificio di civile abitazione
Manuale d'uso del software EPC CQM
Appendici
Bibliografia
DESTINATARI
Ingegneri, geometri e architetti, amministratori di condominio, gestioni immobiliari, settore patrimonio di enti pubblici e privati, uffici tecnici di Comuni, Regioni, Province, consulenti immobiliari, proprietari di immobili.
INDICE
Prefazione - 9
CAPITOLO 1 - Il condominio - 13
CAPITOLO 2 - Parti comuni - 17
2.1 - Pertinenze ed accessori della proprietà individuale - 20
2.2 - Uso delle parti comuni - 21
2.3 - Ripartizione delle spese - 22
2.4 - Ripartizione spese tra inquilino e proprietario - 24
CAPITOLO 3 - Le tabelle millesimali - 25
3.1 - Definizione - 25
3.2 - Approvazione delle tabelle - 26
3.3 - Revisione delle tabelle - 26
3.4 - Principi e regole per la redazione delle tabelle millesimali - 28
3.5 - Lineamenti di calcolo dei coefficienti millesimali di proprietà - 29
3.6 - Influenza delle caratteristiche estrinseche e intrinseche immobiliari nel calcolo dei coefficienti immobiliari - 31
3.7 - Modello di calcolo per la determinazione dei coefficienti millesimali di proprietà - 31
3.7.1 - La valutazione dei coefficienti correttivi (circolare ministero dei LL.PP. 26 marzo 12480) - 32
CAPITOLO 4 - Analisi e criticità sull'uso dei coefficienti millesimali - 35
4.1 - Coefficiente di destinazione - 35
4.2 - Coefficiente di piano - 37
4.3 - Coefficiente di orientamento - 40
4.4 - Coefficiente di prospetto - 42
4.5 - Coefficiente di luminosità - 43
4.6 - Coefficiente di funzionalità globale dell'alloggio - 43
4.7 - Il coefficiente di rumorosità - 45
4.8 - Il coefficiente di inquinamento ambientale (o inquinamento atmosferico percepito) - 46
4.9 - Coefficiente di isolamento termico - 46
4.10 - Coefficiente di forma - 47
CAPITOLO 5 - La ripartizione delle spese nel condominio - 49
5.1 - La ripartizione delle spese per i sub-sistemi edilizi ad uso indifferenziato - 50
5.2 - La ripartizione delle spese per i sub-sistemi edilizi ad uso differenziato - 53
5.2.1 - Scale - 54
5.2.2 - Ascensori - 56
5.2.3 - Soffitti, volte e solai - 56
5.2.4 - Lastrici solari (art. 1126 c.c.) - 57
5.2.5 - Impianto idrico - 60
5.3 - Impianti di riscaldamento e condizionamento - 62
5.3.1 - Impianto di riscaldamento con corpi scaldanti a termosifone - 62
5.3.2 - Impianto di acqua calda centralizzata - 65
CAPITOLO 6 - Esempio di calcolo delle tabelle millesimali per un edificio di civile abitazione - 69
6.1 - Relazione tecnica descrittiva - 69
6.1.1 - Consistenza - 69
6.1.2 - Proprietà comuni - 70
6.2 - Report unità immobiliari - 79
6.3 - Tabella quote millesimali - 137
6.4 - Criteri di ripartizione delle spese - 138
CAPITOLO 7 - Manuale d'uso del software EPC CQM - 141
7.1 - Calcolo Quote Millesimali - 141
7.1.1 - Software integrato per il calcolo delle quote millesimali - 141
7.2 - Licenza d'uso - 142
7.2.1 - Termini e condizioni per l'utilizzo del software - 142
7.3 Installazione dell'applicazione. 145
7.3.1 - Requisiti hardware e software, procedura per il setup dell'applicazione - 145
7.4 - Interfaccia utente (GUI) - 147
7.4.1 - Cenni sulle caratteristiche relative all'interfaccia grafica impiegata per l'applicazione - 147
7.5 - Come usare il programma - 148
7.5.1 - Linee guida per l'utilizzo corretto dell'applicazione - 148
7.6 - Menù: Progetto - 149
7.6.1 - Menù per la gestione dei file contenente le informazioni relative al progetto - 149
7.7 - Inserimento dati - 150
7.7.1 - Finestra per la compilazione dei dati relativi al condominio - 150
7.8 - Misurazioni delle aree - 152
7.8.1 - Procedura per la misurazione delle aree sulla piantina grafica - 152
7.9 - Stampa tabelle millesimali - 153
7.9.1 - Procedura di stampa del documento relativo al calcolo delle tabelle millesimali - 153
7.10 - Menù: Archivi - 155
7.10.1 - Menù di accesso alle procedure di gestione della banca dati - 155
7.11 - Archivio Comuni e CAP d'Italia - 156
7.11.1 - Procedura di gestione della tabella relativa ai Comuni italiani con i relativi CAP e codici ISTAT - 156
7.12 - Tabella coefficienti di piano - 157
7.12.1 - Procedura di gestione della tabella relativa ai coefficienti di piano - 157
7.13 - Tabella coefficienti di destinazione - 159
7.13.1 - Procedura di gestione della tabella relativa ai coefficienti di destinazione d'uso - 159
7.14 - Tabella coefficienti di luminosità - 160
7.14.1 - Procedura di gestione della tabella relativa ai coefficienti di luminosità - 160
7.15 - Tabella coefficienti di prospetto - 161
7.15.1 - Procedura di gestione della tabella relativa ai coefficienti di prospetto o veduta - 161
7.16 - Tabella coefficienti di rumorosità - 163
7.16.1 - Procedura di gestione della tabella relativa ai coefficienti di rumorosità - 163
7.17 - Tabella coefficienti di inquinamento - 164
7.17.1 - Procedura di gestione della tabella relativa ai coefficienti di inquinamento atmosferico percepito - 164
7.18 - Editor di testi - 165
7.18.1 - Procedura di gestione dei testi in formato RTF (Rich Text Format) - 165
7.19 - Menù: Opzioni - 166
7.19.1 - Menù di opzioni per la gestione delle finestre a video - 166
7.20 - Menù: Utilità - 166
7.20.1 - Menù di opzioni per la configurazione e la manutenzione del software - 166
7.21 - Menù: Aiuto (?) - 168
7.21.1 - Menù di funzioni di supporto e di informazione - 168
APPENDICI - 169
Regio decreto 28 aprile 1938, n.1165 (stralcio) - 171
Circolare 26 marzo 1966 - n. 12480 - 179
Regio decreto 16 marzo 1942 n. 262 Codice civile - 186
Disposizioni di attuazione e transitorie Regio Decreto 30 marzo 1942, n. 318. Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie - 193
Legge 27 luglio 1978 n. 392 - 194
Circolare 26 luglio 1993, n. 2945 - 212
Tabella esemplificativa ma non esaustiva ripartizione spese condominiali - 249
Bibliografia - 255
PREFAZIONE
Le motivazioni che hanno spinto gli autori all'elaborazione del lavoro che in queste poche righe si presenta, discendono dalla necessità di dare risposte concrete alle molteplici problematiche che il tecnico incaricato deve affrontare nel calcolo delle tabelle millesimali dei condomini.
E' opportuno sottolineare che, a causa della notevole complessità dell'argomento, all'operatore si richiedono conoscenze di natura tecnico-giuridica tutt'altro che irrilevanti e la dotazione di strumenti gestionali adeguati allo scopo.
E' proprio in questa direzione che si sviluppa il progetto svolto, ossia fornire sia gli elementi conoscitivi teorici basilari afferenti la tematica del condominio e della ripartizione delle spese condominiali, visti anche nel loro excursus storico, sia lo strumento operativo (il software allegato al volume EPC CQM), che con semplici procedure di inserimento dati consente lo sviluppo dei calcoli e la stampa dei risultati.
Il testo si articola in differenti parti che approfondiscono diversi punti caratterizzanti la tematica della redazione delle tabelle millesimali ai fini della ripartizione delle spese condominiali.
I primi tre capitoli hanno carattere essenzialmente teorico e tendono a chiarire la stessa definizione di condominio, la complessità dei riferimenti teorici ad essa afferenti e l'analisi degli articoli del codice civile relativi alla proprietà comune, oltre che le disposizioni di attuazione del codice medesimo.
Il quarto capitolo, di maggior corposità, effettua la disamina dell'adozione dei coefficienti millesimali, sulla base della normativa esistente, riferita peraltro alle cooperative edilizie, e dei metodi relativi alle nuove tendenze interpretative.
E' da sottolineare che l'approccio degli autori a questa tematica è di tipo critico, nel senso che sono affrontate con mentalità obiettiva pregi e difetti del metodo, oltre che le criticità generali dei vari metodi di calcolo, al fine di favorire nel lettore una visione matura del procedimento, tale da consentirgli di operare con assoluta padronanza delle proprie scelte in maniera motivata e razionale.
Il quinto capitolo si occupa della tematica della ripartizione delle spese per tutti i sub-sistemi edilizi di un immobile, sia ad uso differenziato che indifferenziato, con il riporto in uno quadro sinottico della casistica delle situazioni che possono manifestarsi nella realtà, favorendo in questo modo nell'operatore la gestione immediata ed intuitiva del problema.
Nel capitolo settimo è riportato in forma integrale un esempio reale di calcolo della tabelle millesimali attraverso il software allegato al volume EPC CQM.
Si è ritenuto utile, nella parte finale della pubblicazione, elaborare un compendio legislativo di rapida consultazione dove sono raccolti gli interi testi normativi o stralci legislativi.
L'opera si chiude con una selezione, certamente non esaustiva, di varie sentenze di giurisprudenza riferite alle più disparate tematiche condominiali, aggiornate al 2007.
Il testo, comunque, perderebbe la propria vitalità se non fosse completato dal software professionale EPC CQM. Questa procedura informatica è innovativa nel panorama tutt'altro che avaro di soluzioni nel campo del calcolo delle tabelle millesimali, sia per la semplicità d'uso, che probabilmente lo contraddistingue dagli altri prodotti nel settore, sia per la completezza di dati e riferimenti che lo rendono totalmente affidabile.
La prima innovazione su cui si basa il software è la possibilità di acquisire le superfici di ogni singolo ambiente delle varie unità immobiliari automaticamente dagli elaborati grafici (da implementare in formato bmp o jpeg nel data base del condominio). Dagli elaborati grafici, infatti, è possibile, con estrema semplicità, calcolare le superfici dei vani, scalati allo scopo nel rapporto grafico opportuno, e di incorporare i relativi valori nei campi del programma, dove è possibile virtualizzarle mediante l'applicazione di opportuni coefficienti (di piano, di destinazione, di luminosità, di prospetto e veduta, di rumorosità, di inquinamento atmosferico percepito), già presenti nella banca dati della procedura, i cui significati sono stati esaminati in maniera esauriente nel testo. A questo punto il software consente l'elaborazione delle tabelle millesimali, anche riferite a complessi immobiliari, all'interno dei quali potrebbero essere presenti unità con differenti destinazioni d'uso - da quello abitativo a quello commerciale - e pertinenze condominiali più svariate - impianto termico centralizzato, androne, lastrico solare, portierato, con posti auto, ecc. La procedura di calcolo si conclude con l'elaborazione delle tabelle millesimali differenziate a seconda dei sub-sistemi edilizi coinvolti, e della relativa relazione tecnica, entrambi esportabili in un unico documento in formato rtf (standard dei programmi di videoscrittura) o doc (di Word).
Gli autori sperano che quanto fatto possa essere riconosciuto sul capo, da parte dei tecnici e degli operatori del settore della gestione condominiale, utile e funzionale al raggiungimento di risultati coerenti con le norme di riferimento.
|