Titolo: Metodi di stima immobiliare. Applicazione degli standard internazionali
Autore: Marco Simonotti
Editore: Dario Flaccovio Editore s.r.l.
Pagine: 432
Anno: 2007
Prezzo (di copertina): 25,00 Euro
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DAL DIRETTORE SCIENTIFICO DEL "CODICE" DI TECNOBORSA, UNA GUIDA PRATICA ALL'APPLICAZIONE DI BASILEA2 - IAS - IFRS.
Il libro si occupa della metodologia di valutazione degli immobili secondo gli standard estimativi internazionali. La metodologia è orientata ai tradizionali studi estimativi italiani e alle moderne acquisizioni scientifiche di questi ultimi anni.
Il volume è concepito primariamente come libro di testo per gli studenti universitari che affrontano temi valutativi. Per questo il libro riporta i principi e le nozioni di economia essenziali ai fini della valutazione, le applicazioni numeriche dei metodi di valutazione e i riferimenti pratici a casi di stima.
Le norme contabili internazionali (IAS/IFRS) e gli accordi di Basilea 2 sono due esempi concreti di applicazione degli standard estimativi internazionali: le prime fanno riferimento alla stima del valore equo (fair value), i secondi comportano implicazioni dirette sulla redazione del rapporto di valutazione. Vi è dunque crescente attesa di qualità e di trasparenza delle stime immobiliari.
Per il nostro Paese tutto ciò comporta la necessità di trasformare l’approccio verso le valutazioni immobiliari, tenendo conto che il principale ostacolo all’evoluzione delle stime è costituito dalla scarsa trasparenza del mercato. La rilevazione dei prezzi effettivamente contrattati e il reperimento delle informazioni di mercato rappresentano la base per qualsiasi tipo di stima. Appare allora necessaria e improcrastinabile la rilevazione di dati affidabili riferiti al mercato immobiliare.
La rilevazione di dati è necessaria allo studio del mercato immobiliare. Lo studio del mercato a sua volta implica la definizione del valore di stima da ricercare, che è preliminare alla scelta del criterio e del procedimento di valutazione da seguire. Secondo gli standard internazionali, i procedimenti di valutazione sono:
- il metodo del confronto di mercato (market comparison approach), il procedimento di stima del valore di mercato degli immobili più diffuso nel mondo e praticamente sconosciuto in Italia;
- il metodo finanziario (income capitalization approach), che si basa sull'analisi del flusso di cassa dell’immobile da valutare, rappresentando la serie dei suoi ricavi e dei suoi costi;
- il metodo del costo (cost approach), mirato a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente deprezzato.
PRINCIPALI ARGOMENTI TRATTATI
- Standard estimativi internazionali
- Mercato immobiliare
- Rilevazione dei dati e nomenclatori
- Highest and best use
- Criteri di stima
- Metodo del confronto di mercato
- Sistemi di stima
- Metodo finanziario
- Analisi del flusso di cassa
- Metodo del costo
- Mass appraisal
INDICE
1. ELEMENTI DI ECONOMIA
Introduzione
Teoria del consumatore
Approccio cardinale
Approccio ordinale
Funzione complessa di domanda
Elasticità della domanda rispetto al prezzo
Elasticità incrociata della domanda
Elasticità della domanda rispetto al reddito
Teoria della produzione
Generalità
Funzione di produzione
Funzione del costo
Introduzione
Costo di produzione
Quadro economico e contabile
Costo di urbanizzazione e costo di insediamento
Mercato di concorrenza perfetta
Funzione di offerta
Prezzo di equilibrio
Monopolio
Concorrenza monopolistica
Oligopolio
Oligopolio non collusivo
Oligopolio collusivo
Monopolio bilaterale
Preparazione dell'offerta
Settore industriale
Settori edilizio e immobiliare
Cenni alle teorie economiche del valore
Premessa
Mercantilismo
Fisiocrazia
Scuola classica
Scuola marginalista
Teoria dell'equilibrio generale
Cenni alle teorie della rendita
Teoria economica della rendita
Rendite urbana e edilizia
Misure indicative della rendita
Teorie urbanistiche della rendita
2. METODOLOGIA ESTIMATIVA MODERNA
Introduzione
Stime immobiliari in Italia
Origini della tradizione italiana
Procedimenti market oriented
Procedimenti di capitalizzazione del reddito
3. PROCESSO EDILIZIO E PROCESSO IMMOBILIARE
Processo edilizio
Processo di sviluppo immobiliare
Flussi di cassa notevoli
4. METODOLOGIA ESTIMATIVA
Introduzione
Postulati estimativi
Postulato del prezzo
Postulato della previsione
Postulato dello scopo
Postulato dell'ordinarietà
Introduzione
Criterio statistico
Stima a intervallo
Criterio economico e HBU
Criterio giuridico
Postulato di comparazione
5. CRITERI DI STIMA
Generalità
Valore di mercato
Costo di produzione
Costo di ricostruzione
Valore di trasformazione
Introduzione
Criterio di stima
Criterio di scelta
Valore complementare
Valore di sostituzione
Valore mancato
Valori diversi dal valore di mercato
6. MERCATO IMMOBILIARE
Beni immobili
Mercato immobiliare
Forme di mercato
Processo di segmentazione
Delimitazione dei segmenti di mercato
7. OSSERVAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE
Introduzione
Qualità dell'informazione
Misurazioni immobiliari
Caratteristiche immobiliari
Scale di misura
Nomenclatori delle caratteristiche qualitative
Scheda del segmento di mercato
Scheda del dato immobiliare
Sistema di rilevazione dei dati
Rilevazione dei dati nel mass appraisal
8. PROCEDIMENTI DI STIMA
Procedimenti di stima immobiliare
I procedimenti di stima in Italia
9. PROCEDIMENTI DI STIMA MARKET ORIENTED
Stima monoparametrica
Stima per valori tipici
Stima convenzionale
Market comparison approach
Introduzione
Procedimento di stima
Rapporti estimativi
Analisi dei prezzi marginali
Tabelle del MCA
Sintesi estimativa
Esemplificazione del MCA
10. PAIRED DATA ANALYSIS E SISTEMA DI STIMA
Paired data analysis
Sistema di stima
Stima autonoma del prezzo marginale
11. MCA E SISTEMA DI STIMA
Procedimento di stima
Esemplificazione della stima delle caratteristiche inaestimabilis
Esemplificazione della stima con area condominiale
Esemplificazione della stima di una villetta
Esemplificazione della stima del fitto immobiliare
12. STIMA DEI VALORI CONDOMINIALI
Introduzione
Stima delle quote condominiali
Procedimento di stima razionale
Esemplificazione della stima delle quote
13. SISTEMA DI RIPARTIZIONE
Procedimento di stima
Esemplificazione del sistema di ripartizione (affitto)
Esemplificazione del sistema di ripartizione (compravendita)
14. ANALISI DI REGRESSIONE
Premessa
Modello di regressione semplice
Verifica del modello
Previsione nel modello lineare
Modello di regressione lineare multipla
Indici statistico-estimativi
Esemplificazione dell'MRA
Misura statistica dei rapporti mercantili
Collinearità
Modelli di regressione non lineari (ma linearizzabili)
Esemplificazione dell'MRA non lineare
Procedimento estimativo di MRA
15. PROCEDIMENTI DI STIMA DEI COSTI (COST APPROACH)
Introduzione
Valore del terreno edificato
Deprezzamento dei fabbricati
Regola contabile di valutazione
Deprezzamento degli impianti
Sistema dei costi
Stima empirica del costo
Stima del costo corretto
Esemplificazione della stima del costo corretto
Stima dettagliata del costo
Generalità e definizioni
Computo metrico-estimativo
Considerazioni sul computo metrico-estimativo
Metodi rapidi
Stima statistica del costo
Costo standard
16. MATEMATICA FINANZIARIA
Operazioni finanziarie
Confronto delle prestazioni
Regimi dell'interesse
Fattore di montante
Saggi equivalenti
Fattore di sconto
Esemplificazione dell'interesse
Valutazione delle rendite
Montante di rendite annue
Valore attuale di rendite annue
Quota di reintegrazione
Quota di ammortamento
Esemplificazione delle rendite
Montante di rendite poliennali
Valore attuale di rendite poliennali
Esemplificazione della rendita periodica
Valore attuale di rendite variabili con leggi progressive
17. LA SCELTA DEGLI INVESTIMENTI
Investimenti
Criteri finanziari di scelta
Valore attuale netto
Esemplificazione del valore attuale netto
Saggio di rendimento interno
Esemplificazione del saggio di rendimento interno
Saggio di rendimento interno modificato
Criterio del tempo di ritorno
18. PROCEDIMENTI DI STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO (INCOME APPROACH)
Introduzione
Income approach
Direct capitalization
Yield capitalization
Discounted cash flow analysis
Esemplificazione della DCFA
Saggio di capitalizzazione critico
Ricerca del saggio di capitalizzazione
Introduzione
Ricerca nella direct capitalization
Ricerca nella yield capitalization
Ricerca nella discounted cash flow analysis
Metodi additivi
Band of investment
Reddito e saggio di capitalizzazione
Bilancio estimativo
Ricavi e costi nel bilancio estimativo
Residual techniques
19. APPLICAZIONI ESTIMATIVE
Studio di un tipico investimento immobiliare
Studio dell'HBU
Stima di un immobile destinato allo sviluppo
Criterio del minimo costo medio
Marco Simonotti è professore ordinario di Estimo nella Facoltà di Ingegneria dell’ Università degli studi di Palermo.
Ha insegnato nella Facoltà di Agraria dell’Università di Catania, nella Facoltà di Architettura dell’Università mediterranea (di Reggio Calabria) e nella Facoltà di Ingegneria nell’Università della Calabria (di Cosenza).
Tra le sue cariche:
- Socio del Centro Studi di Estimo ed Economia Territoriale (CeSET di Firenze);
- Fellow Member della Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS di Londra);
- Consulente in materia estimativa del Consiglio Nazionale Geometri di Roma
- Responsabile scientifico del Comitato direttivo dei Geometri esperti valutatori (GeoVal di Roma)
- Componente del Comitato degli esperti di Tecnoborsa di Roma
- Componente della Commissione censuaria centrale dell’Agenzia del territorio di Roma (Sezione Fabbricati e Sezione Terreni)
- Presidente del Comitato scientifico della "Rivista dell’Agenzia del territorio"
Allievo della scuola estimativa di Medici e di Misseri, si è formato nella tradizione sperimentale delle indagini sull’azienda tipica (Medici) e sui prezzi veri del mercato fondiario (Misseri).
Svolge studi sulla metodologia di stima degli immobili, riguardanti principalmente la rilevazione dei dati del mercato immobiliare, i procedimenti di valutazione market oriented e l'applicazione dell'analisi quantitativa.
Recensioni
ECO COMMERCIALE (novembre 2006)
"Il volume ha il grande pregio di saper esemplificare la metodologia di valutazione degli immobili secondo gli standard internazionali di estimazione. L'autore illustra sia la tradizione italiana che le moderne acquisizioni scientifiche, con principi e nozioni di economia, essenziali ai fini di una giusta valutazione, anche a livello internazionale, dagli Ias a Basilea2."
ESTIMO E TERRITORIO (ottobre 2006)
"Il libro si occupa della metodologia di valutazione degli immobili secondo gli standard estimativi internazionali. La metodologia è orientata ai tradizionali studi estimativi italiani e alle moderne acquisizioni scientifiche di questi ultimi anni. Il volume è concepito primariamente come libro di testo per gli studenti universitari che affrontano temi valutativi. Per questo il libro riporta i principi e le nozioni di economia essenziali ai fini della valutazione, le applicazioni numeriche dei metodi di valutazione e i riferimenti pratici a casi di stima. Le norme contabili internazionali (IAS/IFRS) e gli accordi di Basilea 2 sono due esempi concreti di applicazione degli standard estimativi internazionali: le prime fanno riferimento alla stima del valore equo (fair value), i secondi comportano implicazioni dirette sulla redazione del rapporto di valutazione. Vi è dunque crescente attesa di qualità e di trasparenza delle stime immobiliari. Per il nostro Paese tutto ciò comporta la necessità di trasformare l’approccio verso le valutazioni immobiliari, tenendo conto che il principale ostacolo all’evoluzione delle stime è costituito dalla scarsa trasparenza del mercato. La rilevazione dei prezzi effettivamente contrattati e il reperimento delle informazioni di mercato rappresentano la base per qualsiasi tipo di stima. Appare allora necessaria e improcrastinabile la rilevazione di dati affidabili riferiti al mercato immobiliare. La rilevazione di dati è necessaria allo studio del mercato immobiliare. Lo studio del mercato a sua volta implica la definizione del valore di stima da ricercare, che è preliminare alla scelta del criterio e del procedimento di valutazione da seguire. Secondo gli standard internazionali, i procedimenti di valutazione sono: - il metodo del confronto di mercato (market comparison approach), il procedimento di stima del valore di mercato degli immobili più diffuso nel mondo e praticamente sconosciuto in Italia; - il metodo finanziario (income capitalization approach), che si basa sull'analisi del flusso di cassa dell’immobile da valutare, rappresentando la serie dei suoi ricavi e dei suoi costi; - il metodo del costo (cost approach), mirato a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente deprezzato".
IL SOLE 24 ORE (14 agosto 2006)
"Il libro si occupa della metodologia di valutazione degli immobili secondo gli standard estimativi internazionali. La metodologia è orientata ai tradizionali studi estimativi italiani e alle moderne acquisizioni scientifiche di questi ultimi anni, precedute dai principi e dalle nozioni di economia essenziali ai fini della valutazione. Gli Ias e Basilea 2 sono due esempi concreti di applicazione degli standard estimativi internazionali: le prime fanno riferimento alla stima del valore equo, i secondi comportano implicazioni dirette sulla redazione del rapporto di valutazione, implicando importanti novità di approccio alle valutazioni".
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