Titolo: La stima degli indici di urbanizzazione nella perequazione urbanistica
Autore: Pierluigi Morano
Editore: Alinea Editrice s.r.l.
Collana: Estimo / 2
Pagine: 176
Formato: 17x24 cm
Illustrazioni: in bianco e nero
ISBN: 88-6055-104-7
Prezzo di copertina: 18,00 Euro
Prezzo archimagazine (sconto del 15%): 15,30 Euro
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Volume denso di informazioni tecniche e notazioni di grande utilità pratica e applicativa; in esso l'autore propone le guida di quel virtuoso percorso valutativo e negoziale che può rivelarsi utile, nel caso di esproprio fondiario, per il raggiungimento della reciproca soddisfazione fra la componente pubblica e la proprietà privata. La Cost Volume Profit Analysis (CVPA) è infatti una metodologia estimativa utile per l'urbanistica e uno strumento di lavoro che non può in alcun modo prescindere da una profonda conoscenza del territorio e delle sue potenzialità, specialmente immobiliari. Perché se è vero che lambiente 'detiene, quasi sempre, requisiti di innegabile valore paesaggistico, dalla difficile quantificazione monetaria, il suolo rappresenta sicuramente un valore economico e come tale può essere riferito e parametrato in relazione ad alcuni valori conosciuti o conoscibili. La CVPA assolve infatti a più funzioni: in primo luogo, rende giocoforza trasparente un processo decisionale che finora è risultato tale sono in poche esperienze di carattere esemplare
in secondo luogo, migliora tale processo sistematizzando una molteplicità di singole operazioni estimative in un modello matematico di efficace rappresentazione grafica
in terzo luogo, introduce una utile componente di flessibilità
determinata con criteri oggettivi e quindi non casuali e tanto meno discrezionali
nel dispositivo perequativo.Dei tre capisaldi della riforma urbanistica, quello che ha trovato maggiore condivisione nelle leggi regionali e nelle pratiche comunali di pianificazione, è senz'altro la perequazione urbanistica. Il messaggio trasmesso dal principio perequativo è infatti semplice e accattivante, e quindi anche molto penetrante: trattiamo allo stesso modo i proprietari di suoli in analoghe condizioni di fatto e di diritto anziché fare discriminazioni, realizziamo la "città pubblica" insieme agli interventi privati minimizzandone i costi per la collettività anziché lasciare inattuata una parte essenziale del progetto di città. Così come il principio è semplice, complessa è la sua traduzione operativa: l'appropriata applicazione del principio perequativo richiede accurate indagini sulle caratteristiche urbanistiche e giuridiche dei suoli, sulle valorizzazioni fondiarie associate agli indici di edificabilità proposti, sui rapporti tra tipologie edilizie e consumo di superficie fondiaria, sulle relazioni tra dimensionamento del piano e fabbisogno di aree per i servizi, e via dicendo. Questa complessità, nelle sperimentazioni locali, interagisce con numerose variabili esogene al principio perequativo ed ai passaggi principali della sua procedura applicativa, quali lo stato della pianificazione vigente, gli obiettivi dell'Amministrazione comunale, le peculiarità urbanistiche della città, le capacità imprenditoriali locali, e altre ancora. Nella prima l'autore rivista il percorso metodologico che di solito si segue nella elaborazione dei piani urbanistici perequativi allo scopo di evidenziarne i passaggi cruciali e di mettere quindi in luce l'apporto che può e deve essere recato dalle discipline estimative e valutative. Nel corso di tale disamina, il contenuto tecnico-urbanistico delle scelte che si compiono in ogni passaggio è interpretato e concettualizzato con riferimento alla teoria economica. E' così possibile acquisire piena consapevolezza circa il senso reale e le implicazioni economiche delle scelte da compiere. La seconda parte si concentra sulla ricerca del punto di equilibrio tra l'interesse privato e l'interesse pubblico. L'uno attiene al riconoscimento del valore fondiario e del profitto imprenditoriale. L'altro, alla realizzazione di valorizzazioni nel complesso socialmente eque e singolarmente funzionali alla attuazione del progetto di città che il piano urbanistico intende realizzare. Coprendo così uno spazio rimasto finora abbastanza vuoto, il contributo di Pierluigi Morano rafforza la metodologia applicativa dell'approccio perequativo e compensativo, e crea il presupposto perché essa possa aprirsi ad ulteriori sviluppi e affinamenti.
Pierluigi Morano, ingegnere, Professore associato di Estimo nella Facoltà di Architettura del Politecnico di Bari, è autore di vari saggi sui temi della valutazione e della gestione dei piani e dei progetti, sulla stima del costo delle opere pubbliche, sull'analisi del mercato immobiliare. Ha pubblicato su riviste del settore economico-estimativo e con Utet, Celid e Graffiti. Sul tema del presente volume, con Graffiti ha pubblicato, nel 1999, Un modello di perequazione urbanistico-estimativo.
SOMMARIO
Presentazione di Stefano Stanghellini
Prefazione di Francesco Forte
Introduzione
Capitolo 1 - Il principio perequativo
Capitolo 2 - La traduzione della perequazione in modello Operativo
2.1. - Indagini di base e condizioni di fatto e di diritto dei suoli urbani
2.2. - Classificazione del territorio urbano in ambiti omogenei
2.3. - Attribuzione agli ambiti omogenei di indici normali di trasformabilità
2.4. - Recepimento per ciascun ambito omogeneo delle proposte di intervento degli operatori privati, confronto e scelta della soluzione migliore
2.5. - Negoziazione tra pubblico e privato degli aspetti di dettaglio della soluzione migliore
2.6. - Ruolo del mercato immobiliare, modello comportamentale dei soggetti della perequazione e fattibilità finanziaria degli interventi
2.7. - Contenuti strutturali e operativi della perequazione urbanistica
Capitolo 3 - Lo strumento di valutazione a supporto delle decisioni
3.1.- I requisiti prestazionali dello strumento di valutazione
3.2.- La Cost Volume Profit Analysis (CVPA)
3.3.- Momenti e modalità d'impiego della CVPA
3.3.1. - L'uso della CVPA da parte dell'operatore pubblico
3.3.2. - L'uso della CVPA da parte dell'operatore privato
3.3.3.- L'uso "congiunto" pubblico-privato della CVPA
3.4. - I presupposti microeconomici della CVPA
3.4.1. - Componenti fisse e variabili del costo di produzione
3.4.2. - Il ricavo totale e il profitto totale dell'impresa
3.5. - Le ipotesi a base della CVPA
3.6.- Classificazione della CVPA tra i procedimenti di valutazione
3.7. - I moduli della CVPA
3.7.1. - L'analisi del punto di pareggio
3.7.1.1. - La eterminazione dell'indice di edificabilità perequativo
3.7.1.2. - L'analisi del punto di profitto atteso
3.7.1.3. - L'analisi "aggregata" del punto di pareggio e del punto di profitto atteso
3.7.2. - L'analisi del margine di contribuzione
3.7.2.1. - L'analisi del margine di contribuzione per un intervento con più destinazioni
3.7.2.1.1. - L'individuazione delle migliori destinazioni
3.7.2.1.2. - L'implementazione grafica e analitica della CVPA per un intervento con più destinazioni
3.7.3. - L'analisi della leva operativa
3.8. - Indicatori di convenienza finanziaria della CVPA
3.8.1. - Indicatori per gli operatori pubblico e privato
3.8.2. - Un indicatore "specifico" per l'operatore pubblico
3.9. - L'analisi di sensibilità con la CVPA
Capitolo 4 - Un'applicazione del modello
4.1. - Le ipotesi a fondamento del caso studio
4.2. - L'impiego della CVPA: il momento della pianificazione e l'operatore che ne fa uso
4.3. - La procedura per l'implementazione della CVPA
4.3.1. - Dati urbanistici, giuridici e di mercato dell'ambito di applicazione
4.3.2. - Prima ipotesi di trasformazione dell'ambito
4.3.3. - Il bilancio finanziario dell'operatore privato
4.3.4. - Riorganizzazione del bilancio finanziario in componenti fisse e variabili
4.3.5. - Valori medi ponderati per l'implementazione grafica e analitica della CVPA
4.3.6. - La determinazione dell'indice di edificabilità perequativo
4.3.7. - La determinazione della misura massima delle richieste "aggiuntive" in favore dell'operatore pubblico e la destinazione d'uso da privilegiare
4.3.8. - L'analisi della leva operativa
4.3.9. - Calcolo degli indicatori di convenienza finanziaria
Capitolo 5 - L'analisi finanziaria atemporale a confronto con l'analisi "temporale" dei flussi di cassa
5.1. - Assunzioni per l'analisi dei flussi di cassa
5.2. - Risultati delle analisi
Conclusioni
Bibliografia
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