Titolo: La divisione degli immobili. Trattato teorico pratico in tema di consulenze tecniche. Manuale operativo con esempi commentati di perizie giudiziali
Autore: T. D'Angelo
Editore: Dario Flaccovio Editore s.r.l.
Anno: 2004
Pagine: 992
Prezzo (di copertina): 58,00 Euro
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Il volume è curato da un esperto in materia, Tullio D’Angelo, autore di volumi che non possono mancare sulla scrivania dei più attenti professionisti del settore.
Nel volume l'autore mette a frutto la propria esperienza nel campo delle consulenze, facendo interagire dimensione pratica e dimensione di ricerca. Ne scaturisce un quadro delle consulenze tecniche utilissimo a chi è chiamato a misurarsi con tematiche afferenti la divisione degli immobili.
La materia acquista piena concretezza quando si studiano i casi singoli, nei quali determinate condizioni tecniche forniscono i dati di fatto. L’autore ha cercato di dare spessore alla materia con una esemplificazione circostanziata, con profusione di commenti critici e note di supporto.
Le relazioni raccolte nel volume, essendo state redatte antecedentemente all’entrata in vigore della moneta unica europea, cioè dell’Euro, contengono valori espressi in lire, in quanto non si poteva adottare una moneta diversa rispetto a quella in vigore al momento della stesura di ciascuna relazione. Conseguentemente, per logica, anche gli importi richiamati nei commenti e nelle note alle relazioni sono in lire, onde non creare confusione. Si tenga poi conto che la finalità del volume non è quella di fornire dei valori, degli importi, che in qualche modo potrebbero servire di base a considerazioni di contenuto estimale. Il volume si propone di fornire un percorso estimale ed un indirizzo di lavoro a coloro che debbono impostare o sviluppare una consulenza concernente parte dei molteplici aspetti operativi in tema di divisione degli immobili.
Indice
PARTE PRIMA - ASPETTI TEORICI. COMMENTI
1 - PRIME CONSIDERAZIONI
Premessa - Domanda di scioglimento della comunione. Modalità di ripartizione. Comproprietà di beni - La comunione ereditaria. Prime considerazioni - Divisione fatta dallo stesso testatore. Divisione giudiziale. Perito. Assegnazione delle quote - Immobili indivisibili. Attribuzione in natura di una parte dei beni. Estrazione a sorte - Beni non divisibili. Primi aspetti di ordine estimale - Aspetti di ordine fiscale
2 - L'ASSEGNAZIONE DELLE QUOTE
Quota - Presunzione di eguaglianza delle quote - L’assegnazione delle quote - La fattispecie della successione testamentaria - Accettazione dell’eredità. Porzione legittima. Crediti di lavoro. Azione di riduzione - Petizione di eredità - Le disposizioni testamentarie - La sussistenza di disposizioni testamentarie. L’assegnazione delle quote - Carenza di disposizioni testamentarie. L’assegnazione delle quote - Casi particolari inerenti l’assegnazione delle quote. Aspetti connessi
3 - LA RIUNIONE FITTIZIA
La lesione di legittima e gli atti di simulazione - La riunione fittizia. L’inventario dei beni. La riunione fittizia come operazione estimativa - La determinazione del valore della legittima e l’aspetto economico della stima
4 - LA COLLAZIONE
Definizione. Donazione - Gli immobili. L’aspetto estimale. Le migliorie. Le donazioni - Soggetti tenuti alla collazione. Condizioni per la collazione - Il compito del Consulente tecnico. La visura catastale. Il registro delle partite. La visura ipotecaria
5 - TITOLARITÀ DI QUOTE. ASPETTI INERENTI L’ATTIVITÀ DEL CONSULENTE D’UFFICIO
La titolarità di quote di proprietà di un fabbricato - Il Consulente d’ufficio. Ricorso ad altri ausiliari. Diverse denominazioni. L’albo dei Consulenti tecnici - Ricusazione. Operazioni peritali. Atti istruttori. Avviso ai difensori
6 - IL CONCETTO DI COMODA DIVISIBILITÀ
Comoda divisibilità. La norma. La non comoda divisibilità di un immobile - Immobili non comodamente divisibili - I conguagli. Le quote. La quota più elevata. L’attribuzione per intero del bene. Il diritto ai beni in natura
7 - ASPETTI TECNICO-ESTIMALI
Criteri estimali da adottare. Il metodo sintetico. Il metodo analitico - Considerazioni sui metodi di stima. Giudizio di valore. Difficoltà. Il tasso di capitalizzazione - Il sopralluogo. Gli elementi da considerare nella stima. La qualità del bene - I dati e gli indici metrici. I regolamenti edilizi. Gli elaborati grafici - Gli strumenti e i vincoli urbanistici - Vari tipi di perizia. La perizia estimativa particolareggiata. Onorario a percentuale - Onorario a vacazione. Difficoltà. Urgenza. La perizia estimativa atipica. Le stime intermedie
PARTE SECONDA - ASPETTI OPERATIVI. ESEMPI DI CONSULENZE TECNICHE
8 - LA DIVISIBILITÀ DI UNA CASA PADRONALE E DI ALCUNI TERRENI
A - La consulenza d’ufficio
B - Una prima sentenza del Tribunale. Il criterio della comoda divisibilità. Commenti alla consulenza d’ufficio. Lavori di manutenzione e conservazione
C - Una seconda sentenza del tribunale " 209
9 - IL VALORE E LA DIVISIBILITÀ DI ALCUNI TERRENI E FABBRICATI
A - Un parere espresso da un consulente dei debitori esecutati
B - Il contenuto di una consulenza tecnica d’ufficio
C - Considerazioni di ordine estimale espresse da un consulente dei debitori esecutati
D - Commenti afferenti la consulenza d’ufficio
E - Il verbale di asseverazione
10 - LA DIVISIBILITÀ DI ALCUNI TERRENI E DI UN FABBRICATO RURALE SITI AD ALMESE
Introduzione - I beni oggetto della domanda di divisione. Caratteristiche - La valutazione dei beni oggetto della domanda di divisione - Le quote spettanti ai singoli condividenti - La divisibilità. L’eventuale sussistenza di diritti reali - Il piano di riparto delle quote in riferimento ai diritti dei singoli coeredi - Conclusioni - Alcune considerazioni inerenti le caratteristiche del Comune
11 - L’INDIVISIBILITÀ DI UN PICCOLO FABBRICATO CON TERRENO CIRCOSTANTE
A - La consulenza d’ufficio
B - La sentenza del Tribunale
12 - LA DIVISIBILITÀ DI UN GIARDINO E DI UN PICCOLO FABBRICATO
A - La consulenza d’ufficio
B - La sentenza del Tribunale
C - La sentenza della Corte d’appello
13 - LA DIVISIBILITÀ DI UN ALLOGGIO, DI UNA VILLETTA E DI TRE QUADRI
Premessa introduttiva. Il quesito - La fase istruttoria della consulenza d’ufficio - I beni da dividere e la formazione delle quote - La valutazione dell’alloggio di via Lamarmora - La valutazione della villetta di via Donizetti - Il valore dei tre quadri - L’ammontare del capitale da dividere. La formazione delle quote - Conclusioni
14 - LA DIVISIONE IN QUATTRO QUOTE DI DUE ALLOGGI A COURMAYEUR
A - Una prima consulenza d’ufficio
B - Una seconda consulenza tecnica d’ufficio
15 - IL VALORE E LA DIVISIBILITÀ DI UN ALLOGGIO E DI UN BOX SITI IN CIRIÈ
Premessa - I beni. Situazione catastale. Stato locativo. La titolarità dei beni - Caratteristiche dell’alloggio da valutare - Divisibilità. Strumenti urbanistici e regolarità edilizia - Consistenza - Il criterio di stima che verrà adottato. Valutazioni. Motivazioni - Iva. In.v.im. Le formalità da cancellare - Conclusioni
16 - L’INDIVISIBILITÀ DI UN ALLOGGIO
Premessa - Che cosa occorre valutare - Caratteristiche dell’immobile - Stato locativo. Regolarità edilizia - Consistenza. I dati e gli indici metrici dell’unità - Il criterio di stima che verrà adottato - Valutazione. Motivazioni - Iva. In.v.im. Le formalità da cancellare. Diritto di superficie o di sopraelevazione - Concessione reciproca tra i condomini del diritto di edificare. Carattere non di lusso di un fabbricato - Conclusioni
17 - UN ALLOGGIO INDIVISIBILE DOVE VI SONO DELLE FRUTTIFICAZIONI
Premessa - L’alloggio - Dati catastali. Coerenze. Titolarità - La zona - Caratteristiche costruttive - Se l’immobile di cui si tratta sia divisibile o meno - Regolarità edilizia - L’utente dell’alloggio - Consistenza dell’alloggio - Alcune considerazioni sul mercato immobiliare. Valutazioni - Il valore delle fruttificazioni. L’entità delle somme dovute dal convenuto - Conclusioni
18 - UN PROBLEMA DI LESIONE DI LEGITTIMA
Premessa. Il quesito. Il sopralluogo. Attribuzione. Conguagli in moneta. Lesione di legittima. Il sopralluogo - I beni oggetto della presente consulenza - Le disposizioni testamentarie - Il più probabile valore della massa ereditaria al momento dell’apertura della successione - Il valore dell’usufrutto. Divisibilità dei beni. Conclusioni
19 - LA DIVISIBILITÀ DI PORZIONI DI IMMOBILI
Premessa. Il quesito - Gli immobili - Caratteristiche degli immobili da valutare - Valutazion - Imposta sui fabbricati
20 - UN PROBLEMA DI DIVISIBILITÀ DI SEI VANI CONTIGUI
A - La consulenza d’ufficio
B - L’esito della vertenza
21 - LA DIVISIBILITÀ DI UNA VILLETTA CON ANNESSO CAPANNONE
Premessa - I dati di descrizione e di consistenza dei beni - Determinazione del valore di mercato dell’immobile - Iva e In.v.im - Proposta del piano di vendita
22 - LA DIVISIBILITÀ DI UN PICCOLO FABBRICATO
L’oggetto della presente relazione - Le quote. Il valore dell’asse ereditario - Descrizione ed ubicazione dell’immobile di cui si tratta. Dati catastali. Coerenze. La zona - Regolarità edilizia. Normativa urbanistica. Servitù - Consistenza - Le osservazioni dei Consulenti di parte - Due parole sul mercato immobiliare in zona - La formazione delle quote. Le varie possibilità - Conclusioni
23 - LA DIVISIBILITÀ DI UN FABBRICATO
Premessa. Il quesito - Descrizione e consistenza dell’immobile - Valore attuale dell’immobile - Iva e In.v.im. - Conclusioni
24 - LA DIVISIONE DI PARTE DI UN ISOLATO
A - La consulenza d’ufficio
B - La sentenza del Tribunale. Commenti alla consulenza d’ufficio
C - Una consulenza eseguita per conto della Corte d’Appello. Le servitù di passaggio. Eventuale svalutazione. La canalizzazione e l’allacciamento degli scarichi. La divisione dei cortili. Il prolungamento di una scala
D - La sentenza della Corte d’Appello. Commenti alla consulenza d’ufficio
25 - LA DIVISIONE DI UN INTERO FABBRICATO. LA TRASFORMAZIONE DI UNA CONSULENZA D’UFFICIO IN PERIZIA COLLEGIALE
A - Il punto di vista dell’attrice
B - L’opinione del padre Baglioni Carlo
C - L’opinione della sorella Baglioni Lina in Verdi
D - Il parere della sig.ra Rossi Maria in Baglioni
E - Il provvedimento del Giudice. Le prime operazioni peritali
F - La bozza della consulenza tecnica collegiale al fine di valutare l’immobile e di procedere
G - La definizione della vertenza
26 - LA DIVISIBILITÀ DI UN TERRAZZO
A - Il ricorso presentato da uno dei proprietari
B - Il parere del dr. Moreno Giuseppe e della dott.ssa Filicudi Pina in Moreno
C - La consulenza d’ufficio
27 - LA DETERMINAZIONE DEL PIÙ PROBABILE VALORE VENALE E L’ACCERTAMENTO DELLA DIVISIBILITÀ DI ALCUNI BENI
A - Una stima sommaria dell’aprile 1970 dei beni siti ad Alassio
B - Una relazione stragiudiziale dell’aprile 1970 dei beni siti ad Alassio
C - La domanda della sig.ra Semini Giulia
D - Il parere della sig.ra Semini Anna Maria
E - Il parere del Consulente dell’attrice sig.ra Semini Giulia. Stima dell’agosto 1985
F - Il parere del Consulente della convenuta sig.ra Semini Anna Maria
G - La consulenza d’ufficio. Stima dell’ottobre 1985
H - Una proposta di divisione del legale della convenuta
I - Critiche alla consulenza d’ufficio mosse dalla convenuta
L - Un provvedimento del tribunale
M - La definizione della vertenza
28 - VALUTAZIONE E CONSEGUENTE PROPOSTA DI DIVISIONE DI ALCUNI IMMOBILI, IN PARTE GRAVATI DI USUFRUTTO, SITI A LENTATE SUL SEVESO
A - La consulenza d’ufficio
B - Deduzioni a verbale di una delle parti. Critiche alla consulenza d’ufficio
C - Note sulla consulenza d’ufficio. Ulteriori critiche alla consulenza d’ufficio
D - Considerazioni in merito a una proposta di divisione di alcuni beni immobili
E - Precisazioni di uno dei Consulenti di parte
F - La definizione della vertenza
29 - VALUTAZIONE E CONSEGUENTE PROPOSTA DI DIVISIONE DI UNO STABILE IN TORINO
A - Un primo parere afferente la divisibilità
B - Un secondo parere
C - Una relazione di stima asseverata
30 - ASPETTI CONSEGUENTI LA DIVISIONE DI UN CORTILE IN UN FABBRICATO A LIMBIATE. CARATTERISTICHE DI ALCUNI LAVORI ESEGUITI. DESCRIZIONE E COSTO DI DEMOLIZIONE
A - Il parere dell’attore
B - Il parere del convenuto
C - La consulenza d’ufficio
D - La sentenza del Tribunale
E - La sentenza della Corte d’appello
31 - IL VALORE E LA DIVISIBILITÀ DI ALCUNI IMMOBILI A VILLASANTA
A - Una consulenza stragiudiziale predisposta dal Consulente del sig. Mosca Cesare. Stima sommaria
B - Una seconda consulenza stragiudiziale predisposta dal consulente dei sig.ri Mosca Luigi
C - Una convenzione preliminare di divisione
D - Primi dissidi. L’inizio del contenzioso. Scendono in campo gli avvocati
E - Un provvedimento del Tribunale
F - Alcune considerazioni dell’ing. Cagnoni Secondo, consulente del sig. Mosca Ugo
G - Considerazioni dell’ing. Gallini Giuseppe, consulente del sig. Mosca Cesare
H - Considerazioni dell’ing. Stoppa Adriano, consulente del sig. Mosca Luigi
I - Ulteriori considerazioni dell’ing. Cagnoni Secondo, consulente del sig. Mosca Ugo
L - Una prima consulenza d’ufficio
M - Eventuali questioni che potrebbero sorgere sui poteri e sui limiti del Consulente d’ufficio. Scambio di opinioni tra avvocati. Consulenza tecnica. Assunzione degli elementi di fatto e delle notizie. Le operazioni tecniche. Aspetti procedimentali
N - Alcune considerazioni del difensore dei sig.ri Mosca Luigi e Mosca Ugo e della Snc Mosca Giovanni Costruzioni Meccaniche & Figli. Prime critiche alla consulenza d’ufficio
O - Considerazioni dell’ing. Stoppa Adriano, Consulente del sig. Mosca Luigi. Ancora critiche alla consulenza d’ufficio
P - Ulteriori considerazioni dell’ing. Cagnoni Secondo, Consulente del sig. Mosca Ugo
Q - Ulteriori considerazioni dell’ing. Gallini Giuseppe, Consulente del sig. Mosca Cesare
R - Ancora alcune considerazioni dell’ing. Stoppa Adriano, Consulente del sig. Mosca Luigi. L’aspetto dell’edificazione eseguita dal sig. Mosca Cesare
S - Una seconda consulenza d’ufficio. Cessione di volumetria o trasferimento di volumetria
T - Conclusioni del difensore del sig. Mosca Cesare e della Srl Mosca Cesare & Figlio. Considerazioni in difesa della consulenza d’ufficio
U - Una terza consulenza d’ufficio. Le coerenze ed i dati identificativi dei lotti
V - La sentenza del tribunale
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