Edilizia

Titolo: Quote millesimali di proprietà. Come procedere a norma di legge
Autori: Sergio Coglitore, Giancarlo Pomponi
Editore: Dario Flaccovio Editore s.r.l.
Pagine: 228
Anno: ottobre 2008
Prezzo (di copertina): 28,00 Euro

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L'opera rappresenta un'autentica novità nel panorama editoriale sul tema della ripartizione delle quote millesimali di proprietà e nasce dall'elaborazione critica della legislazione vigente e dalla più che ventennale esperienza sul campo degli autori (uno consulente del Tribunale di Roma, l'altro avvocato specializzato sulle questioni legate alla proprietà).

L'opera individua infatti l'intero spettro di criteri cui deve ispirarsi la corretta redazione della tabella di proprietà e, al contempo, propone un metodo applicativo di tali criteri scientifici, in quanto desunto dalla fisica e dalla scienza estimativa in materia. Nel volume vengono trattati in dettaglio i seguenti coefficienti di merito dei singoli ambienti:

- affaccio
- coibentazione termica
- destinazione d'uso
- dimensionamento
- equivalenza
- forma planimetrica
- illuminazione
- inquinamento acustico
- inquinamento atmosferico
- insolazione
- introspezione
- panoramicità
- ubicazione
- veduta

Grazie a queste peculiarità e allo stile snello ed esaustivo, l'opera si presta a un'applicazione pratica dei principi in essa espressi non solo per la realizzazione di tabelle di proprietà estremamente funzionali e corrette, ma anche per consulenze tecniche di parte e d'ufficio.


PRESENTAZIONE
Gli autori della presente guida dopo anni di pratica sul campo, l'uno quale C.T.U., con l'elaborazione di diverse decine di consulenze in materia affidategli dal Tribunale civile di Roma (consulenze puntualmente condivise dalle decisioni giudiziali), l'altro quale legale, forte della trattazione di numerose controversie in materia condominiale, hanno ritenuto di poter mettere a disposizione di tecnici e operatori del diritto, quali giudici, avvocati e amministratori di condominio, la loro esperienza diretta e le loro idee al fine di stabilire i corretti criteri per il calcolo delle tabelle millesimali nel condominio.
L'approccio degli autori all'argomento in questione mira a discostarsi radicalmente da tutti gli studi che sono stati fino a oggi condotti in materia e dalle conclusioni cui sono pervenuti i manuali che se ne sono occupati, sulla base di uno scrupoloso rispetto della ratio perseguita dal legislatore e soprattutto nel rispetto dell'esigenza di individuare criteri di calcolo suscettibili di verifica a posteriori da parte del professionista chiamato a elaborare ex novo le tabelle, ovvero a correggerne le eventuali incongruità.
Sotto il primo profilo, è necessario rimarcare quella che è la principale esigenza che il legislatore ha avvertito e ha, poi, sentito l'obbligo di esplicitare: le norme sul condominio degli edifici (quindi anche quelle che concernono il calcolo delle tabelle millesimali) non possono essere applicate indiscriminatamente a tutte le fattispecie di immobili edificate sul territorio nazionale, immobili che si differenziano sia per dislocazione (geografica, climatica, ambientale, ecc.) che per tipologia (abitativa, commerciale, mista, di lusso, popolare, ecc.).
Sintomatico dell'errore di prospettiva che compromette gli studi che sono stati fino a oggi predisposti in materia è il costante riferimento che i diversi autori fanno ai criteri posti dalla circolare del Ministero LL.PP. 26.3.1966 n. 12480 (che ha abrogato, sostituendola con alcune limitate modifiche, la circolare del Ministero LL.PP. 1.7.1926 n. 9400).
È piuttosto discutibile che si possa attribuire così rilevante efficacia a una fonte, qual è appunto una circolare ministeriale, per sua stessa natura priva di potestà normativa e ancor più discutibile e singolare è che si ometta di considerare come tale circolare disciplini esclusivamente le "cooperative edilizie assistite dal contributo statale", ovvero una ristretta tipologia di immobili destinata unicamente a uso abitativo, della stessa consistenza, caratterizzata da costanti elementi progettuali e costruttivi e che, soprattutto, rappresenta meno dell'1% del patrimonio immobiliare nazionale.
Anche le pubblicazioni che sembrano discostarsi dai criteri posti dalla citata circolare, a ben vedere, a quegli stessi criteri finiscono per fare implicito riferimento limitandosi a suggerirne dei correttivi senza curarsi di dar conto dei relativi procedimenti di calcolo e, spesso, anzi, facendosi forti di tabelle numeriche e programmi applicativi che sviliscono la professionalità del tecnico.
Per quel che riguarda l'attività di elaborazione delle tabelle millesimali la presente opera ne considera indispensabile fautore il tecnico, il quale è chiamato a stimare un valore intrinseco e duraturo attraverso l'individuazione del criterio più confacente rispetto a quella che è la condizione obiettiva in cui versa l'immobile oggetto di stima.
Per conseguire tale fine, che mira in qualche modo a responsabilizzare il professionista, tale guida indica al tecnico come procedere a una stima soggettiva del valore condominiale attraverso la soluzione di semplici espressioni numeriche che, ed è questo il carattere sostanzialmente innovativo del procedimento, partono da e si fondano su dati reali e attestati, rilevati a partire da analisi desunte da svariate statistiche ed enti di ricerca, e elaborati successivamente dalla scienza e dalla dottrina.
Nel complesso, pertanto, la presente opera ritiene di poter dare, attraverso il definitivo sganciamento dei criteri di calcolo delle tabelle dagli ormai poco idonei parametri della circolare ministeriale del 1966 e attraverso la contemporanea assunzione di responsabilità del tecnico incaricato della stima, un contributo, il più possibile utile, alla soluzione di uno dei problemi più discussi nell'ambito del contenzioso giudiziario.
Gli autori
Sergio Coglitore - Giancarlo Pomponi


PREFAZIONE
La tabella millesimale nel condominio degli edifici assolve a una duplice funzione:
a) permette il calcolo delle maggioranze necessario per poter validamente costituire l'assemblea e deliberare;
b) consente la ripartizione tra i partecipanti al condominio delle spese per la conservazione delle cose comuni e per l'esercizio dei servizi comuni.
È usuale la distinzione tra la tabella di proprietà generale (comunemente denominata tabella A), chiamata a svolgere entrambe le suindicate funzioni, e le eventuali tabelle di proprietà differenziata o settoriale (singole palazzine, scale, ecc.).
Questa distinzione, corrente nella pratica, è peraltro priva di fondamento normativo.
L'art. 68 Disp. Att. c.c., invero, prevede e disciplina un'unica tabella millesimale, quella di proprietà, di modo che è corretto parlare di tabella millesimale e non di tabelle millesimali; in relazione alle tabelle diverse da quella di proprietà è preferibile parlare di criteri di ripartizione delle spese.
Il presente volume tratta esclusivamente della tabella millesimale di proprietà, riservandosi gli autori di trattare dei criteri di ripartizione degli oneri condominiali in un'opera a parte, vista la non omogeneità dei rispettivi argomenti.
E invero mentre i millesimi della tabella di proprietà rappresentano il valore di tutte le proprietà individuali rispetto al valore dell'intero edificio, i criteri di ripartizione delle spese valgono a individuare la proporzione della spesa che ciascun condomino è tenuto a sostenere per il godimento e l'uso dei beni e dei servizi comuni.
Nella formazione di tali tabelle, pertanto, occorre procedere a una duplice stima del tutto distinta: valore e uso.
Per quanto attiene il valore, la legge (art. 1136 c.c.) impone la determinazione dei valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano rapportati al valore dell'intero edificio senza, tuttavia, dettare criteri obbligatori di stima, fatte salve le limitazioni di cui all'art. 68 Disp. Att. c.c. le quali, peraltro, sono suscettibili di deroga da parte dei regolamenti condominiali.
Il compito del tecnico professionista incaricato della stima è quello di accertare un valore di mercato intrinseco e duraturo il quale, secondo i dettami della scienza estimativa in materia, deve essere calcolato correggendo il costo unitario (al metro quadrato o al metro cubo) tramite l'adozione e l'applicazione di coefficienti di merito riguardanti le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare di cui debba individuarsi il valore.
Non c'è dubbio che si tratti di un accertamento difficoltoso, posto che i coefficienti che determinano una differenza di valore tra un'unità immobiliare e l'altra sono molteplici e estremamente variabili a seconda dell'ubicazione geografica e topografica, dell'epoca di costruzione dell'immobile e soprattutto della stessa tipologia dell'immobile.
La stessa corretta individuazione prima e l'esatta determinazione poi, dei correttivi da applicare sono rimesse sempre all'animus aestimandi del tecnico professionista, il quale dovrà tener conto di tutte quelle caratteristiche e peculiarità che professionalità ed esperienza gli consentiranno di apprezzare.
La mancanza di norme positive che si preoccupino di fissare i criteri per la determinazione del valore così come richiesto dalla disciplina del condominio e, più in generale, la mancanza di una guida chiara, ragionata e corretta fanno sì che la maggior parte dei professionisti tecnici incaricati della formazione delle tabelle si avvalga, arbitrariamente, come vedremo, di criteri dettati da una Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici del 1966, destinata ai collaudatori dei fabbricati di cooperative edilizie assistite da contributo statale e finalizzata, altresì, alla ripartizione tra i soci dei costi di costruzione dell'edificio.
Gli stabili oggetto della disciplina contenuta nella predetta circolare hanno caratteristiche tutt'affatto peculiari, in quanto sono destinati esclusivamente ad uso abitativo, sono quasi sempre composti di nove unità abitative e non prevedono posti auto o box ovvero autorimesse, studi professionali, uffici, negozi, laboratori artigianali, magazzini, ecc.
Questa banale constatazione induce a pensare che anche a voler ricorrere, per analogia, ai criteri posti dalla Circolare ministeriale, ne dovrebbero comunque essere esclusi la maggior parte dei condomini, proprio perché di tipologia del tutto eterogenea.
Sovente gli esiti dell'arbitrario ricorso ai criteri dettati dalla Circolare ministeriale si rivelano, sorprendentemente, contrastanti con quelli richiesti dall'art. 1136 c.c; inoltre la stima dell'uso che i condomini fanno delle cose e dei servizi comuni è ben diversa dalla stima del valore dell'edificio e delle unità immobiliari che lo compongono.
Si impone, pertanto, il ricorso a criteri diversi e poiché anche la maggioranza delle pubblicazioni in materia imposta i criteri guida per la formazione delle tabelle millesimali sui dettami della Circolare del Ministero dei LL.PP. del 1966, nasce l'esigenza di proporre al professionista tecnico (ma più in generale, anche al cosiddetto operatore del diritto) uno strumento che permetta di scegliere, in funzione delle accertate caratteristiche del fabbricato condominiale, i coefficienti da applicare e la scala di valore degli stessi, l'opposto di una guida che si limiti a riportare tabelle con dati e numeri di cui non è dato di verificare i criteri di calcolo.
In tal modo si potrà evitare la formazione di tabelle delle quali non è possibile verificare a posteriori (per esempio nella sempre più frequente ipotesi di richiesta di revisione ai sensi dell'art. 69 Disp. Att. c.c.) l'iter logico seguito dal professionista tecnico a suo tempo incaricato di redigere le tabelle.
La presente guida è frutto, in primo luogo, dell'esperienza di uno degli autori, Sergio Coglitore, professionista tecnico il cui valore è stato affinato nell'espletamento di molte decine di incarichi peritali affidatigli dal Tribunale civile di Roma, specificamente nel campo della formazione delle tabelle millesimali, incarichi che gli hanno consentito di apprezzare la infinita varietà delle situazioni di fatto e avvertire inoltre la inidoneità di strumenti rigidi, semplicistici e, non di rado, erronei e dunque fonte, a loro volta, di valutazioni errate; e, quindi, del contributo prezioso della attestata professionalità ed esperienza giudiziaria dell'altro autore, Giancarlo Pomponi, avvocato del foro di Roma.
È per questo che nella presente opera sono riportati i numerosi coefficienti che possono determinare le differenze di valore tra le varie unità immobiliari e, soprattutto, il procedimento di calcolo relativo a ognuno.
Pertanto il professionista tecnico può scegliere quali coefficienti adottare e, se riconosce applicabili all'edificio oggetto della sua stima i dati originali presi a base di calcolo dalla guida, può utilizzare direttamente la tabella finale; altrimenti potrà correggere i dati di calcolo per renderli più coerenti con le sue valutazioni e, con una semplice operazione di ricalcolo, potrà determinare la tabella conforme alla sua stima.


INDICE
PRESENTAZIONE

PREFAZIONE

1. DISPOSIZIONI NORMATIVE
Disposizioni normative - Disciplina del condominio in generale - Le norme del codice civile del 1865 - Il R.D.L. 15.1.1934 n. 56 - Il T.U. sull'edilizia economica e popolare 28.4.1938 n. 1165 - Il codice civile del 1942 - La circolare del ministero LL.PP. del 26 marzo 1966 n. 12480

2. IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Il regolamento di condominio - Il regolamento di condominio e la sua derogabilità - Regolamento assembleare e regolamento contrattuale - Le clausole contrattuali - Le clausole regolamentari - La ripartizione delle spese - Le tabelle millesimali e i criteri di ripartizione degli oneri condominiali - Le norme regolamentari a tutela del decoro

3. TABELLA DI PROPRIETA' GENERALE
Tabella di proprietà generale - Il valore condominiale secondo il codice civile - La stima del valore condominiale in generale - Superficie equivalente - Applicazione dei coefficienti di merito - Coefficiente d'insolazione - Coefficiente di luminosità - Coefficiente di prospetto - Inquinamento e immissioni - Caratteristiche del vano - Coefficiente di ubicazione - Coefficiente di destinazione d'uso - Verifica del rapporto di valutazione - Il complesso condominiale

4. ESEMPI PRATICI
Complesso condominiale residenziale. 3 palazzine. 36 alloggi - Complesso condominiale residenziale. 10 palazzine. 242 alloggi - Condominio misto. 21 abitazioni. 19 cantine. 4 negozi. 1 magazzino - Edificio di 8 appartamenti - Complesso residenziale misto. 30 abitazioni. 5 negozi. 2 magazzini


Sergio Coglitore
Geometra, ha curato rubriche legate alle tematiche dell'edilizia privata in trasmissioin radiofoniche e quotidiani ed è stato editore delle riviste "La Gazzetta del Condominio" e "Casa e Condominio". Grazie alla notevole esperienza maturata a partire dagli anni Settanta come CTU del Tribunale civile di Roma, realizza corsi specifici per la specializzazione nella determinazione delle tabelle millesimali

Giancarlo Pomponi
Avvocato, è stato vice-pretore onorario presso la I sezione civile della Pretura di Roma e redattore capo della rivista "Diritto della medicina", oltre che autore di numerose pubblicazioni in materia legale. Ha al suo attivo un'attività pluridecennale di libero professionista nel campo del diritto civile e del diritto penale.